Hợp Đồng Thi Công Xây Dựng Công Trình Mới Nhất 2026

Hợp đồng thi công xây dựng công trình là văn bản pháp lý quan trọng quy định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu trong suốt quá trình thi công.

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các loại hợp đồng, nội dung bắt buộc, quy trình soạn thảo, căn cứ pháp lý mới nhất và những lưu ý quan trọng để hạn chế tranh chấp, đảm bảo công trình được triển khai đúng tiến độ và chất lượng.

Hợp đồng thi công xây dựng công trình là gì?

Hợp đồng thi công xây dựng công trình là văn bản pháp lý được ký kết giữa chủ đầu tư và nhà thầu nhằm xác lập quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quá trình thi công. Hợp đồng quy định rõ phạm vi công việc, giá trị hợp đồng, tiến độ, phương thức thanh toán, tiêu chuẩn nghiệm thu, bảo hành và các điều khoản xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Một hợp đồng đầy đủ giúp kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro và đảm bảo công trình được thực hiện đúng thiết kế, đúng tiến độ và đúng chất lượng.

Xem thêm: Hướng dẫn áp dụng Mẫu hợp đồng xây dựng theo Quyết định 1040/QĐ-BXD từ ngày 01/7/2026

Vì sao hợp đồng thi công xây dựng quan trọng?

Nhiều tranh chấp trong xây dựng không xuất phát từ chất lượng thi công mà đến từ việc hợp đồng thiếu rõ ràng hoặc không quy định đầy đủ trách nhiệm của các bên.

Một hợp đồng chặt chẽ sẽ mang lại những lợi ích sau:

• Xác định rõ phạm vi công việc.
• Kiểm soát tiến độ thi công.
• Hạn chế phát sinh chi phí ngoài dự toán.
• Là căn cứ thanh toán và nghiệm thu.
• Bảo vệ quyền lợi của cả chủ đầu tư và nhà thầu.
• Là cơ sở giải quyết tranh chấp khi cần thiết.

Ví dụ, nếu hợp đồng quy định rõ chủng loại thép, xi măng, gạch, thiết bị điện nước và tiêu chuẩn kỹ thuật thì nhà thầu không thể tự ý thay đổi vật tư có chất lượng thấp hơn mà không có sự chấp thuận của chủ đầu tư.

[Tải về Hợp đồng Thi Công Xây Dựng Công Trình]

Các loại hợp đồng thi công xây dựng phổ biến

Tùy theo quy mô và tính chất của dự án, các bên có thể lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp.

Loại hợp đồng	Đặc điểm	Phù hợp
Trọn gói	Giá không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện	Nhà ở dân dụng, công trình nhỏ
Đơn giá cố định	Đơn giá cố định, khối lượng có thể thay đổi	Công trình có khối lượng chưa chính xác
Đơn giá điều chỉnh	Đơn giá được điều chỉnh theo biến động	Dự án dài hạn
Theo thời gian	Thanh toán theo thời gian làm việc	Dịch vụ tư vấn, giám sát
EPC	Thiết kế – Cung cấp thiết bị – Thi công	Nhà máy, khu công nghiệp

Nên chọn loại hợp đồng nào?

Đối với nhà ở dân dụng, hợp đồng trọn gói thường được ưu tiên vì:

• Dễ kiểm soát ngân sách.
• Ít phát sinh chi phí.
• Chủ đầu tư dễ quản lý.
• Nhà thầu chủ động thi công.

Trong khi đó, các dự án lớn hoặc kéo dài nhiều năm thường sử dụng hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh để phản ánh biến động của giá vật liệu và nhân công.

Những nội dung bắt buộc trong hợp đồng thi công xây dựng

Một hợp đồng hợp lệ cần quy định đầy đủ các nội dung quan trọng dưới đây.

1. Thông tin các bên

Bao gồm:

• Tên tổ chức hoặc cá nhân.
• Địa chỉ.
• Mã số thuế (nếu có).
• Người đại diện.
• Chức vụ.
• Tài khoản ngân hàng.
• Thông tin liên hệ.

Đây là cơ sở xác định tư cách pháp lý và trách nhiệm của từng bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

2. Đối tượng và phạm vi công việc

Điều khoản này cần mô tả cụ thể:

• Hạng mục thi công.
• Quy mô công trình.
• Địa điểm xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế áp dụng.
• Tiêu chuẩn kỹ thuật.
• Danh mục công việc thực hiện.
• Công việc không thuộc phạm vi hợp đồng.

Việc mô tả càng chi tiết sẽ càng hạn chế tranh chấp khi nghiệm thu.

3. Giá trị hợp đồng

Điều khoản giá trị hợp đồng cần nêu rõ:

• Tổng giá trị.
• Đã bao gồm hay chưa bao gồm VAT.
• Hình thức hợp đồng.
• Cách điều chỉnh giá (nếu có).
• Điều kiện phát sinh chi phí.

Ngoài tổng giá trị, nên đính kèm bảng dự toán hoặc bảng khối lượng để các bên dễ đối chiếu trong quá trình thực hiện.

4. Tiến độ thực hiện

Đây là một trong những điều khoản quan trọng nhất.

Hợp đồng nên quy định rõ:

• Ngày khởi công.
• Thời gian hoàn thành.
• Tiến độ từng hạng mục.
• Điều kiện gia hạn.
• Trách nhiệm khi chậm tiến độ.
• Mức phạt vi phạm (nếu có).

Việc chia tiến độ theo từng giai đoạn giúp chủ đầu tư dễ dàng kiểm soát chất lượng và tiến độ thi công.

5. Phương thức thanh toán

Thanh toán cần được quy định rõ ngay từ đầu để tránh mâu thuẫn.

Thông thường, các bên áp dụng hình thức thanh toán theo từng giai đoạn như:

Giai đoạn	Tỷ lệ tham khảo
Tạm ứng sau ký hợp đồng	10 – 30%
Hoàn thành phần móng	20 – 25%
Hoàn thành phần thô	25 – 35%
Hoàn thiện công trình	20 – 30%
Sau nghiệm thu và bàn giao	5 – 10%

Tỷ lệ trên chỉ mang tính tham khảo. Các bên có thể điều chỉnh theo quy mô, giá trị và tính chất của công trình.

Ngoài tỷ lệ thanh toán, hợp đồng cũng cần quy định:

• Hồ sơ thanh toán.
• Thời hạn thanh toán.
• Hình thức chuyển khoản hoặc tiền mặt.
• Lãi chậm thanh toán (nếu có).

6. Nghiệm thu và bàn giao

Hợp đồng cần xác định rõ:

• Tiêu chuẩn nghiệm thu.
• Hồ sơ nghiệm thu.
• Thành phần tham gia nghiệm thu.
• Điều kiện bàn giao.
• Thời điểm chuyển giao trách nhiệm quản lý công trình.

Đối với các công trình có nhiều hạng mục, nên thực hiện nghiệm thu theo từng giai đoạn thay vì chờ đến khi hoàn thành toàn bộ công trình.

7. Bảo hành công trình

Điều khoản bảo hành cần quy định rõ:

• Thời gian bảo hành.
• Phạm vi bảo hành.
• Trường hợp được bảo hành.
• Trường hợp từ chối bảo hành.
• Thời gian xử lý khi có sự cố.

Việc giữ lại một phần giá trị hợp đồng hoặc yêu cầu bảo lãnh bảo hành là giải pháp phổ biến nhằm bảo đảm trách nhiệm của nhà thầu sau khi bàn giao công trình.

Quy trình lập hợp đồng thi công xây dựng công trình

Việc lập hợp đồng không chỉ là điền thông tin vào một mẫu có sẵn mà cần trải qua nhiều bước để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro trong quá trình thi công. Dưới đây là quy trình được nhiều chủ đầu tư và nhà thầu áp dụng.

Bước 1. Thống nhất hồ sơ thiết kế và phạm vi công việc

Trước khi ký hợp đồng, hai bên cần thống nhất:

• Hồ sơ thiết kế được sử dụng.
• Danh mục hạng mục thi công.
• Chủng loại vật tư, thiết bị.
• Tiêu chuẩn kỹ thuật.
• Các công việc không nằm trong phạm vi hợp đồng.

Nếu phạm vi công việc không được xác định rõ, rất dễ phát sinh tranh chấp khi thi công hoặc nghiệm thu.

Bước 2. Lập dự toán và xác định giá trị hợp đồng

Giá trị hợp đồng nên được tính toán dựa trên:

• Khối lượng công việc.
• Đơn giá vật tư.
• Chi phí nhân công.
• Chi phí máy móc.
• Chi phí quản lý và lợi nhuận.
• Thuế, phí theo quy định.

Đối với hợp đồng trọn gói, cần rà soát kỹ bảng dự toán để hạn chế phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Bước 3. Thỏa thuận tiến độ thi công

Tiến độ nên được chia theo từng mốc rõ ràng, ví dụ:

Giai đoạn	Thời gian dự kiến
Chuẩn bị mặt bằng	3 – 7 ngày
Thi công móng	15 – 25 ngày
Thi công phần thô	45 – 90 ngày
Hoàn thiện	30 – 60 ngày
Nghiệm thu, bàn giao	3 – 7 ngày

Các mốc thời gian cần phù hợp với quy mô công trình và có điều khoản xử lý khi chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan.

Bước 4. Thống nhất điều khoản thanh toán

Hai bên cần làm rõ:

• Mức tạm ứng.
• Điều kiện thanh toán từng đợt.
• Hồ sơ cần cung cấp khi thanh toán.
• Thời hạn thanh toán.
• Xử lý trường hợp chậm thanh toán.

Nên ưu tiên thanh toán qua chuyển khoản để thuận tiện đối chiếu và lưu trữ chứng từ.

Bước 5. Kiểm tra điều khoản pháp lý

Trước khi ký, cần rà soát các điều khoản liên quan đến:

• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Điều kiện tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng.
• Phạt vi phạm hợp đồng.
• Bồi thường thiệt hại.
• Giải quyết tranh chấp.
• Điều khoản bất khả kháng.

Nếu cần, nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý đối với các dự án có giá trị lớn.

Bước 6. Ký kết và lưu trữ hợp đồng

Sau khi hai bên thống nhất nội dung:

• Ký và đóng dấu (đối với tổ chức).
• Đính kèm đầy đủ phụ lục.
• Lưu giữ bản gốc.
• Phát hành cho các bên liên quan.

Mọi thay đổi sau khi ký cần được lập thành phụ lục hợp đồng hoặc văn bản bổ sung có chữ ký xác nhận của các bên.

Danh sách kiểm tra trước khi ký hợp đồng thi công xây dựng

Để giảm thiểu rủi ro, chủ đầu tư và nhà thầu nên kiểm tra các nội dung sau trước khi đặt bút ký:

Hồ sơ pháp lý

• □ Thông tin pháp lý của các bên đầy đủ.
• □ Người ký có đúng thẩm quyền.
• □ Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có).
• □ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

Phạm vi công việc

• □ Mô tả đầy đủ các hạng mục.
• □ Có danh mục vật tư.
• □ Có bản vẽ kèm theo.
• □ Có phụ lục khối lượng.

Giá trị hợp đồng

• □ Tổng giá trị rõ ràng.
• □ Đã xác định thuế VAT.
• □ Quy định điều kiện phát sinh chi phí.
• □ Hình thức hợp đồng phù hợp.

Tiến độ

• □ Có mốc khởi công.
• □ Có thời gian hoàn thành.
• □ Có chế tài chậm tiến độ.

Thanh toán

• □ Tỷ lệ tạm ứng.
• □ Tiến độ thanh toán.
• □ Hồ sơ thanh toán.
• □ Thời hạn thanh toán.

Bảo hành

• □ Thời gian bảo hành.
• □ Phạm vi bảo hành.
• □ Điều kiện bảo hành.
• □ Giá trị giữ lại hoặc bảo lãnh bảo hành.

Những sai lầm thường gặp khi ký hợp đồng thi công xây dựng

1. Không mô tả rõ phạm vi công việc

Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp phát sinh khối lượng và chi phí.

Giải pháp là liệt kê đầy đủ từng hạng mục và đính kèm bản vẽ, bảng khối lượng hoặc phụ lục kỹ thuật.

2. Không quy định rõ chủng loại vật tư

Nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung như “thép”, “gạch”, “sơn”, nhà thầu có thể sử dụng sản phẩm khác với kỳ vọng của chủ đầu tư.

Nên ghi rõ:

• Thương hiệu.
• Quy cách.
• Tiêu chuẩn chất lượng.
• Xuất xứ (nếu cần).

3. Thiếu điều khoản xử lý phát sinh

Trong quá trình thi công, việc phát sinh khối lượng hoặc thay đổi thiết kế là khá phổ biến.

Hợp đồng cần quy định:

• Cách xác nhận phát sinh.
• Người phê duyệt.
• Phương pháp xác định đơn giá.
• Hồ sơ kèm theo.

4. Điều khoản thanh toán không rõ ràng

Nếu chỉ quy định thanh toán theo “tiến độ” mà không nêu điều kiện cụ thể, hai bên dễ xảy ra bất đồng khi nghiệm thu.

Mỗi đợt thanh toán nên gắn với khối lượng công việc đã hoàn thành và có biên bản xác nhận.

5. Không quy định mức phạt vi phạm

Thiếu chế tài khiến việc xử lý chậm tiến độ, vi phạm chất lượng hoặc chậm thanh toán gặp nhiều khó khăn.

Hợp đồng nên quy định rõ:

• Mức phạt.
• Cách tính.
• Trường hợp miễn trách nhiệm.

Ví dụ thực tế

Một chủ nhà ký hợp đồng xây dựng nhà phố 2 tầng với giá trọn gói 1,9 tỷ đồng.

Trong hợp đồng chỉ ghi “sử dụng thép đạt tiêu chuẩn” mà không nêu thương hiệu hoặc mác thép.

Khi thi công, nhà thầu sử dụng loại thép khác với kỳ vọng của chủ đầu tư. Dù vẫn đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, hai bên phát sinh tranh cãi về chất lượng và giá trị vật tư.

Nếu hợp đồng ngay từ đầu quy định rõ:

• Thương hiệu thép.
• Mác thép.
• Tiêu chuẩn kỹ thuật.
• Điều kiện thay thế vật tư.

thì tranh chấp này gần như có thể tránh được.

Bài học rút ra là hợp đồng càng chi tiết thì rủi ro phát sinh trong quá trình thi công càng thấp.

Căn cứ pháp lý về hợp đồng thi công xây dựng công trình

Việc ký kết và thực hiện hợp đồng thi công xây dựng tại Việt Nam cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Tùy loại công trình, nguồn vốn và chủ thể tham gia, các văn bản dưới đây là cơ sở pháp lý quan trọng:

• Bộ luật Dân sự 2015: Quy định nguyên tắc giao kết, thực hiện, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm dân sự của các bên.
• Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15): Quy định về hoạt động đầu tư xây dựng, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhà thầu và các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng.
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP: Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, bao gồm loại hợp đồng, nội dung hợp đồng, thanh toán, điều chỉnh giá, nghiệm thu, bảo hành, xử lý vi phạm và các vấn đề liên quan. Nghị định này có hiệu lực từ 01/7/2026 và thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

Khi áp dụng các quy định pháp luật, các bên nên kiểm tra phiên bản văn bản còn hiệu lực và các hướng dẫn mới nhất để đảm bảo tính tuân thủ.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Hợp đồng thi công xây dựng công trình có bắt buộc bằng văn bản không?

Có. Hợp đồng nên được lập bằng văn bản và có đầy đủ chữ ký của các bên. Đối với nhiều loại công trình, đây là yêu cầu cần thiết để làm căn cứ thanh toán, nghiệm thu và giải quyết tranh chấp.

2. Có bắt buộc công chứng hợp đồng không?

Thông thường, hợp đồng thi công xây dựng không bắt buộc công chứng, trừ khi pháp luật chuyên ngành hoặc các bên có thỏa thuận khác.

3. Có thể sửa đổi hợp đồng sau khi ký không?

Có. Mọi thay đổi về khối lượng, tiến độ, giá trị hoặc điều khoản khác cần được lập thành phụ lục hợp đồng hoặc văn bản bổ sung và có xác nhận của các bên.

4. Hợp đồng trọn gói có được phát sinh chi phí không?

Có thể. Trong trường hợp phát sinh do thay đổi thiết kế, yêu cầu của chủ đầu tư hoặc các điều kiện khách quan được quy định trong hợp đồng, chi phí phát sinh cần được hai bên thống nhất trước khi thực hiện.

5. Thời gian bảo hành công trình là bao lâu?

Thời gian bảo hành phụ thuộc vào loại công trình và thỏa thuận giữa các bên, nhưng cần phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

6. Khi nhà thầu chậm tiến độ thì xử lý như thế nào?

Nếu hợp đồng có quy định về phạt chậm tiến độ hoặc bồi thường thiệt hại, các bên sẽ thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận. Trường hợp bất khả kháng cần được xem xét theo điều khoản của hợp đồng.

7. Chủ đầu tư có được thay đổi vật tư trong quá trình thi công không?

Được, nhưng việc thay đổi cần được thống nhất với nhà thầu và lập phụ lục hợp đồng nếu ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ hoặc chất lượng công trình.

8. Khi nào nên ký hợp đồng thi công?

Nên ký sau khi đã hoàn thiện hồ sơ thiết kế, thống nhất dự toán, phạm vi công việc, tiến độ và các điều khoản thanh toán. Điều này giúp hạn chế tối đa tranh chấp trong quá trình thi công.

Kết luận

Hợp đồng thi công xây dựng công trình không chỉ là văn bản pháp lý mà còn là công cụ quản lý toàn bộ quá trình thi công. Một hợp đồng được soạn thảo đầy đủ, quy định rõ phạm vi công việc, tiến độ, vật tư, thanh toán, nghiệm thu và bảo hành sẽ giúp chủ đầu tư và nhà thầu giảm thiểu rủi ro, kiểm soát chi phí và bảo vệ quyền lợi của mình.

Trước khi ký kết, hãy dành thời gian rà soát từng điều khoản, đối chiếu với hồ sơ thiết kế và dự toán, đồng thời bổ sung các phụ lục cần thiết. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ góp phần đảm bảo công trình được triển khai đúng kế hoạch, đúng chất lượng và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh.

Thông tin công ty Tư vấn Xây dựng Trường Lũy:

Hotline: 0907 622 626 Mrs Như

Email: xaydungtruongluy@gmail.com

Website: xingiayphepxaydung.com.vn

Văn Phòng: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố 3, phường Phú Lợi, Tp. Hồ Chí Minh